財産が不動産しかない場合の遺産分割の方法

相続財産が不動産しかない場合、遺産分割をするのが難しくなる可能性があります。

特に、不動産が自宅のみであり、特定の相続人がその不動産に住んでいる場合には、その相続人が不動産を取得することを希望するでしょうから、難しい問題が生じやすいといえます。

というのも、その相続人が不動産を取得すれば、他の相続人が何も財産を取得できないことになりますので、そのような場合には、相続人が不動産を取得する代償として、代償金を支払う必要があります。

このような遺産分割の方法を代償分割といいます。

不動産はそれなりの価値を持っているものですから、代償金の額が相当な額になることがあります。

ここで、不動産のほかに預貯金などの金融資産があれば、他の相続人がそれを取得することで、みずからの権利分の財産を取得するということもできますが、そのような財産がなければ、不動産を取得した相続人は、みずからのもともとの財産から金銭を支払わなければならず、そのような金額を支払うことができるかどうかが問題になります。

さらに、不動産がどの程度の価値があるのかは、固定資産税評価額や相続税評価額といった指標はあるものの、客観的な価値がいくらなのかが簡単に示せるわけではありません。

そのため、特定の相続人が不動産を取得する場合の代償金を決めることは難しくなることが多いといえます。

相続財産の不動産をそのまま分割することがあります。

不動産が複数あり、それぞれの不動産の価値が分かっていれば、相続人の相続分に対応するように不動産を現物のまま分割していくという方法があるでしょう。

不動産が一つしかない場合には、その不動産を相続人で共有するという分割方法もありえますし、相続分に応じて共有にするのであれば、公平であるといえるでしょう。

このような分割方法を現物分割といいます。

しかし、不動産を共有にした場合には、不動産の管理は共有者の協議によって決めていく必要がありますし、不動産を処分しようと思ったら、共有者全員の同意が必要になります。

特に、遺産分割でもめた場合には、共有者が協力して不動産を管理していくことや全員が協力して処分することは困難になるでしょうし、共有者の一人が亡くなった場合には、その相続人が取得することになり、場合によってはさらに共有者が増えるというおそれもあります。

よって、不動産を取得するときには、なるべく共有ではなく、単独で取得した方がよいということになります。

そのため、土地を分割するときなどは、土地そのものをいくつかに境界を決めて分筆したうえで分割し、それぞれの取得者を決めていくという方法もありえるでしょう。

複数の不動産が遺産にある場合にも、なるべく単独で取得するようにして、相続分との過不足が出た場合には、代償金で調整するようにした方がよいでしょう。

これまで説明した現物分割や代償分割のほかに、不動産を売却して、その売得金を分割するという換価分割という分割方法もあります。

遺産である不動産を取得したいという人がいない場合や、不動産を現物で分割することが難しい場合などでは、この方法を採ることがあります。

相続人の一部が不動産の代償取得を希望していたものの、他の相続人と評価額についての合意ができず、やむをえず換価分割になるというケースもあります。

売却をして分割するということになれば、不動産の価値は実際に売れたお金だったということになり、不動産の評価額は問題にならなくなるため、不動産の評価額に争いが生じてしまうと、この方法を採らざるをえなくなることがあるのです。

売却にあたっては、不動産を相続人の共有にしたうえで、相続人全員が、不動産仲介業者などを通じて、買い手を探すということで進めることが一般的ではあります。

相続人の一人が代表者となって売却手続きを進めて、売却によって得られた代金から、売却にかかった費用を差し引いて、ほかの相続人に分配するという方法をとることもできますが、実際に売れた金額が正当な金額だったのかということで争いになるおそれもありますので、注意しながら進める必要があります。

そのほかに、売却の際には、譲渡所得税などの税金や土地の測量費、建物解体費用などの費用がかかる可能性がることにも注意しながら進めることが必要です。